Он-лайн конференция на портале ИРН

Жители многоквартирных домов зачастую бывают не удовлетворены работой управляющей компании. Они жалуются на непрозрачность платежей, состояние дворов и подъездов, невозможность «достучаться» до своей управляющей компании.

Между тем, у людей есть право отказаться от собственной управляющей компании и выбрать новую. Это не самый простой процесс, но задача вполне выполнимая.

Из-за чего возникают конфликты между жителями и УК? Как можно влиять на решения по эксплуатации дома? Насколько сложно сменить управляющую компанию и как это можно сделать наиболее эффективно? Как объединить преимущества ТСН (ТСЖ) и УК в единой схеме работы? На эти и другие вопросы ответил генеральный директор группы компаний в сфере ЖКХ «УК СВА» Дмитрий Кузнецов на он-лайн конференции интернет-портала «Индикаторы рынка недвижимости».

Вопрос 1.
Володя, Подмосковье:
Наша управляющая компания в многоквартирном доме делает много из того, что должна. В принципе, я доволен ее работой. Но, некоторым нашим жильцам не нравится ее деятельность и они хотят сменить нашу УК на другую. Одним из особо грубых нарушений был тот факт, что не было проведено собрание в первом квартале со всеми собственниками для утверждения отчета финансово-хозяйственной деятельности по управлению дома за прошлый год.

Хоть и тема заявлена как сменить, но хотелось бы, наоборот, узнать, что сделать, чтоб данная УК осталась у нас?

Ответ:
Кузнецов Дмитрий, УК СВА
Начнем с того, что законодательством не предусмотрено утверждение годового отчета управляющей компании на общем собрании собственников. Управляющая компания обязана осуществлять раскрытие информации по пунктам, согласно Постановлению Правительства РФ от 23.09.2010 год № 731.

С 1 января 2018 года все управляющие компании Московской области обязаны раскрывать информацию о своей деятельности в государственной информационной системе ЖКХ ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru), которая призвана аккумулировать всю информацию, связанную с жилищно-коммунальным хозяйством.

В настоящее время технические возможности ГИС ЖКХ не соответствуют заявленному функционалу и технические возможности системы не позволяют пока разместить весь обязательный перечень.

Переходя к сути вопроса. Смена УК возможна только по решению общего собрания собственников. Абсолютно любой собственник имеет право инициировать общее собрание всех собственников дома и поставить вопрос выбора новой управляющей компании. Таким образом, как-либо помешать провести такое собрание Вы не можете. Но если Вы против выбора новой УК, самый правильный путь – это присутствовать на собраниях собственников и озвучивать свою точку зрения и отстаивать свою действующую УК, разговаривать с соседями, аргументировать свою позицию. Вы можете проголосовать против смены УК и убедить в этом своих соседей. Если к УК действительно особых претензий нет, то есть большая вероятность, что разговоры про смену УК так и останутся только разговорами.

Вопрос 2.
Анна:
Сколько подписей собственников необходимо собрать для смены управляющей компании?

Ответ:
Кузнецов Дмитрий, УК СВА
Согласно ч.3 ст.48 ЖК РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Проще говоря, на общем собрании собственники голосуют своими «метрами», вес голоса собственника пропорционален размеру принадлежащей ему площади. Голосуют собственники как жилых помещений (квартир), так и нежилых (офисов, магазинов и пр.), расположенном в доме. Собрание считается состоявшимся, если в ходе собрания набран кворум, то есть проголосовало более 50% + 1 голос.

Вопрос 3.
Юлия Чани:
Здравствуйте! В январе этого (2018) года я пришла в нашу УК для выяснения некоторых вопросов. На них мне ответили, но одновременно сообщили, что нужно подписать новый договор. Как выяснилось, это договор уже с новой управляющий компанией – «Жилищник». По факту они пришли еще в начале 2017 года (я даже не обратила внимание на смену компании в платежках), но, как мне объяснили, тогда они заключили договор с предыдущей УК об исполнении их обязанностей. А теперь, мол, переподписывают договоры непосредственно с жителями. Договор дали почитать с собой и попросили вернуть подписанный. Я пока так ничего не подписала. В связи с этим вопрос. Насколько это в принципе законна такая смена управляющей компании? Насколько мне известно, не проводилось никаких встреч с жильцами, голосований и т.п. По крайней мере, ни меня, ни моих соседей никто не спрашивал. И второй вопрос. Если я не буду подписывать договор, это может привести к каким-то последствиям?

Ответ:
Кузнецов Дмитрий, УК СВА
Такая смена УК незаконна. Новая УК может быть выбрана на общем собрании жителей или, в случае форс-мажорных обстоятельств, назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса.

Вы можете проверить, в лицензию какой УК включен Ваш дом в реестре ГЖИ (для МО это http://mkd.gzhi.oviont.com/) . Также необходимо обратиться в Государственную Жилищную Инспекцию с заявлением о проверке легитимности деятельности Вашей УК.

Вопрос 4.
Надежда Ковалева:
Здравствуйте! Я уже задавала свой вопрос на одной из предыдущих конференций, но тогда мне не ответили. Попробую еще раз. В нашем доме в Лобне (сдан три года назад) жители посадили цветы у подъезда. Управляющая компания выкопала и выбросила эти цветы. Формально объяснили, что это было не согласовано, а корневая система угрожает целостности дома (какая угроза? Это же цветы, а не деревья). На самом деле они на это пошли, скорее из принципа – как так жители сами сделали что-то хорошее, а с ними не согласовали. Имела ли УК на это права? Могут ли жители сами сажать цветы или даже такие мелочи нужно согласовывать с УК?

Ответ:
Кузнецов Дмитрий, УК СВА
Обычно УК, напротив, приветствуют и поддерживают желание жителей дополнительно озеленить придомовую территорию. Отдельного согласования для высадки цветов не требуется, вряд ли они угрожают фундаменту дома. В Вашем случае можно написать жалобу на действия УК, потребовать произвести высадку цветов на придомовой территории или предоставить Вам цветы для высадки, собрать подписи соседей. К жалобе приложить фотографию места. Жалобу направить непосредственно в УК, а также в отдел ЖКХ Вашего муниципалитета. Продублировать на «Добродел».

Исключение составят элитные ЖК с утвержденной единой ландшафтной концепцией, там за благоустройством и озеленением следят садовники и ландшафтные дизайнеры.

Вопрос 5.
Николай:
Моя управляющая компания сильно обнаглела. Даже принебольшой просрочке (на месяц) приходят и без предупреждения отключают электричество, пока не заплатишь. Имеет ли смысл с ними судиться?

Ответ:
Кузнецов Дмитрий, УК СВА
Управляющая компания имеет право производить ограничение подачи коммунальных ресурсов согласно Постановлению Правительства РФ №354 от 6 мая 2011 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг…». Согласно гл.11 п.п.117, 118 данного Постановления, Исполнитель (УК) «приостанавливает предоставление коммунальной услуги в случае неполной оплаты потребителем коммунальной слуги. Под неполной оплатой понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу…».

То есть, если задолженность составляет 2 и более месяцев, то УК имеет полное право отключить коммунальные ресурсы, по которым есть задолженность. Перед отключением, за 20 дней, должнику должно быть направлено уведомление. Уведомление об отключении коммунального ресурса должнику должно быть направлено один раз любым способом, в том числе посредством телефонного звонка, устного предупреждения или уведомления, направленного почтой.

Если Ваши задолженности не превышают 2 месяца, то отключать УК не имеет права. Судится ли по этому поводу, Вам решать. Судебное разбирательство может идти несколько месяцев, вряд ли Вы захотите все это время сидеть без электричества. Попробуйте найти общий язык с УК, вовремя оплачивать ЖКУ. Если отключения считаете необоснованными, то Вы также можете пожаловаться в отдел ЖКХ Вашего муниципалитета или в ГЖИ.

Вопрос 6.
Николай:
И еще вопрос. Если не судиться, а поменять управляющую компанию – как это сделать? И что проще: заставить нормально работать нынешнюю УК или добиться ее смены на новую?

Ответ:
Кузнецов Дмитрий, УК СВА
Нужно ориентироваться по ситуации. Вопрос «нормальности» работы УК весьма субъективный. Откровенно плохо работающую УК заставить работать лучше вряд ли получится. Если у собственников с УК совсем не получается диалога, то управляющую компанию можно сменить, у собственников есть такое право. Нужно заметить, что процедура проведения общего собрания собственников довольно громоздкая, длительная и требующая больших усилий, тщательной подготовки и финансовых затрат.

Вопрос 7.
Редакция www.irn.ru :
Дмитрий, добрый день!

Дайте, пожалуйста, подробный и пошаговый алгоритм: что нужно предпринять, чтобы сменить управляющую компанию? С какими проблемами можно столкнуться на этом пути? Как их решать? Будем благодарны, если вы проиллюстрируете реальными примерами из практики.

Ответ:
Кузнецов Дмитрий, УК СВА
1. Создание инициативной группы собственников.

На первом этапе важно определится, поддерживают ли инициативу смены УК другие собственники дома. Обсудите с соседями инициативу, зафиксируйте на бумаге основные вопросы, волнующие жителей дома. Активные жители, входящие в состав инициативной группы, в дальнейшем станут членами Совета дома

2. Соглашение о намерениях с новой управляющей компании.

Соберите информацию об управляющих компаниях, работающих в Вашем районе, изучите их сайты, проведите встречу с руководством. По результатам встреч определитесь, какую именно УК Вы хотите пригласить для управления своим домом.

Критерии для сравнения нескольких УК могут быть следующие (в порядке убывания значимости):

• Опыт работы на рынке ЖКХ (чем больше, тем компания надежнее)

• Наличие сайта и сервисов для решения вопросов удаленно (представительство в социальных сетях, мессенджерах, прием заявок он-лайн, мобильное приложение и пр.)

• Инженерный состав (наличие собственных инженерных сотрудников различных направлений)

• Наличие собственной уборочной техники

• Наличие круглосуточной аварийной службы

• Есть ли дома другие обслуживаемые дома в относительной близости.Лучше, когда обслуживаемые дома расположеныкомпактно, это удешевляет их обслуживание.

• Предлагаемый тариф на содержание жилья.

• Близость офиса компании к обслуживаемому дому

• Юридическая поддержка УК инициаторам общего собрания собственников. Зачастую результаты общего собрания собственников приходится отстаивать через суд, поэтому лучше заранее заручится поддержкой юристов УК.

• Оказывает ли УК организационную помощь в проведении общего собрания собственников, в открытии спец. счета на кап ремонт дома и пр.

Отдельно хочу заметить, что предлагаемый тариф занимает далеко не первое место по значимости. Дешевле, не значит лучше. Что касается нашей группы компаний, то мы придерживаемся муниципального тарифа на «Ремонт и содержание жилья».

Закрепите достигнутые договоренности с УК в Соглашении о намерениях. В Соглашение о намерениях внесите основные пункты, которые войдут в повестку общего собрания, в том числе: размер тарифа на содержание жилья, открытие специального счета на капитальный ремонт дома, открытие отдельного расчетного счета для накопления средств от рекламы и пр.

3. Подготовка документов к общему собранию собственников.

Подготовка общего собрания начинается с формирования реестра собственников Вашего дома. Реестр должен быть актуальным на дату проведения общего собрания.В реестре отражается вся информация, необходимая для проведения общего собрания и подсчета голосов: перечень всех собственников, размер доли каждого собственника, площадь помещении и реквизиты правоустанавливающего документа на собственность.

Реестр нужно официально запросить в действующей УК. Если получить реестр в действующей УК не получилось, то можно данный реестр приобрести за деньги с специализированной компании. Реестр собственников должен подкрепляться выписками из ЕГРН. Предварительно лучше проконсультироваться в ГЖИ, в какую компанию обратиться за покупкой реестра.

Подготовка повестки общего собрания. Совместно с УК необходимо определить окончательный круг вопросов, который войдет в повестку общего собрания собственников. В повестку должны войти обязательные процедурные вопросы, такие как утверждение счетной комиссии, утверждение Председателя и секретаря счетной комиссии, утверждения способа уведомления и ознакомления собственников с результатами собрания, утверждение места хранения бюллетеней. Основной блок вопросов касается непосредственно выбора новой УК, утверждение основных пунктов договора с новой УК, утверждение тарифа. Также в повестку можно включить любые дополнительные вопросы, например, выбор Совета дома, открытия/закрытия мусоропровода в доме, заключение прямых договоров с РСО и пр.

Во время проведения общего собрания повестку менять будет нельзя.

Следующим шагом будет рассылка уведомлений всем собственникам дома и планируемом общем собрании. Нужно заметить, что собрать необходимый кворум на очной части собрания нереально, поэтому в уведомлениях лучше сразу указывать очно-заочную форму проведения общего собрания, со сроками заочной части не меньше месяца.

Уведомления необходимо рассылать заказными письмами. При отправке нужно сохранять все документы и чеки, подтверждающие отправку и получение, их придется направлять в ГЖИ после окончания общего собрания вместе с остальными документами. Если в доме есть муниципальные квартиры, то Уведомления необходимо направлять в муниципалитет.Уведомить о проведении общего собрания необходимо не менее чем за 10 дней до его начал.

4. Проведение общего собрания собственников

В назначенную дату, время, в назначенном месте собственники встречаются для обсуждения и голосования по вопросам, вынесенным в повестку. Это очная часть собрания. На очной части желательно присутствие представителей новой УК, которые смогут ответить на вопросы жителей.

Ведется протокол собрания, реестр присутствующих.

Собрать необходимый кворум на очной части собрания невозможно и собрание переходит в заочную форму. Бюллетени голосования рассылаются всем собственникам для заполнения. По каждому вопросу, вынесенному в повестку, собственник может проголосовать «за», «против» или «воздержался».

По окончании заочной части голосования счетная комиссия пересчитывает голоса по каждому вопросу, составляет протокол. Протокол с принятыми решениями по всем вопросам размещается в месте, указанном в бюллетене. Чаще всего это информационные стенды в подъездах. Если кворум набран и принято положительное решение о смене УК, то готовится комплект документов для подачи в ГЖИ.

5. Внесение изменений в реестр ГЖИ.

Комплект документов, обязательный для предоставления в ГЖИ огромный. В том числе в ГЖИ обязательно нужно направить:

• Оригинал Протокола общего собрания

• Оригинал Решения общего собрания

• Оригиналы бланков решений собственников

• Реестр собственников помещений многоквартирного дома

• Уведомление собственников о проведении внеочередного общего собрания собственников

• Реестр почтовых отправлений уведомления о проведении внеочередного общего собрания собственников

• Реестр присутствующих собственников на очной части собрания

Очень часто, ГЖИ отказывает во внесении изменений в реестр по разным причинам. Тогда собственникам после окончания общего собрания собственника приходится отстаивать результаты собрания в суде и принуждать ГЖИ через суд внести изменения в реестр. В нашей группе компаний есть успешная юридическая практика защиты результатов общего собрания в суде. Поэтому уже на первой стадии переговоров с новой УК нужно закладывать неизбежность судебных процессов после завершения общего собрания и заручится юридической поддержкой новой УК.

Вопрос 8.
Наталья Симонова:
Здравствуйте! У нас в новом доме в Долгопрудном была очень неприятная управляющая компания. Местные активисты инициировали ее смену. В результате заключили контракт с новой. Но и у нее есть неприятные косяки, хоть немного другие. Но в любом случае получается, что сменили шило на мыло. Можно ли было заранее понять, что новая УК тоже будет так себе? Как это распознать до заключения контракта? Или никак – и нужно только пробовать и проверять на практике?

Ответ:
Кузнецов Дмитрий, УК СВА
О результатах работы управляющей компании можно судить не менее чем через год работы. За год проходит полный цикл всех работ: подготовка дома к отопительному сезону, сам отопительный сезон. За год можно понять, смогла ли компания реализовать меры по теплосбережению, это отразится в платежках. Сможете оценить скорость выполнения текущих заявок, удобство обращения в УК, клиентоориентированность компании.

Оценить заранее можно сравнив несколько УК по критериям, которые я перечислил в одном из ответов выше. Так называемые «косяки» могут быть у любой УК, сколько людей, столько мнений. Главное, чтобы УК прислушивалась к жителям, шла навстречу людям, быстро и гибко реагировала на любые ситуации в доме.

Вопрос 9.
Селезнев Андрей Сергеевич, ЖК Лайф «Ботанический сад»:
Можно ли получить коммерческое предложение от УК с рынка ДО проведения ОСС по смене УК? Что бы понимать примерную стоимость конкурентов и перспективы смены.

Ответ:
Кузнецов Дмитрий, УК СВА
Конечно. Еще до проведения ОСС по смене УК инициативная группа жителей оговаривает многие вопросы, в том числе тариф на «Ремонт и содержание» дома. Но низкий тариф на «Ремонт и содержание» не должен быть главным критерием выбора УК. Приведу аналогию. Допустим, у Вас Мерседес. Вы доверите техническое обслуживание Вашей машины самому дешевому сервису? Или все-таки будете обслуживать свой автомобиль дороже, но в хорошем сервисе? Так и с обслуживанием домов. Как правило, обещания УК дать низкий тариф экономически не оправданы и оборачиваются в дальнейшемухудшением технического состояния дома.

Тут хочу отдельно отметить, что тарифы на коммунальные услуги, такие как «отопление», «водоснабжение», «водоотведение», «электричество» устанавливает не УК, и влиять на их размер не может.

Вопрос 10.
Евгения:
Добрый день.
Подскажите, как быть, если за право управлять многоквартирным домом борятся сразу 2 компании? Обе присылают квитанции за обслуживанияе и обе говорят, что в данный момент именно она действующая УК. Как проверить, кто действительно заключил договор с поставщиками услуг и оплачивает их, а кто просто хочет забрать деньги жильцов?

Ответ:
Кузнецов Дмитрий, УК СВА
В данной ситуации, не владея деталями, рекомендую сделайть запрос в ГЖИ о том, какая компания и на основании чего управляет Вашим домом.

11. Елена:
Добрый день!
Какие «подводные камни» могут возникнуть при смене формы правления многоквартирным домом с УК на ТСЖ?

Ответ:
Кузнецов Дмитрий, УК СВА
Наша компания периодически сталкивается с ситуацией, когда жители не понимают, на что расходуются собранные средства и хотят создать в доме ТСЖ (или правильнее ТСН – товарищество собственников недвижимости). Людям кажется, что с помощью ТСН собранные средства будут расходоваться эффективнее. В большинстве случаев это заблуждение. Показатель хорошей работы УК – это когда жители просто не вспоминают про свою управляющую компанию. Это значит, что мусор вывозится, лифты работают, уборка производится и возникающие вопросы решаются в рабочем режиме. Перейдя же в ТСН, вместо ожидаемых «золотых гор», жители, чаще всего, сталкиваются с резким ухудшением обслуживания дома и постоянно возникающими дополнительными сборами средств, в том числе на содержание ТСН, на создание сайта, на обследования инженерных коммуникаций и пр. В случае с УК, без решения общего собрания жителей в платежку не может быть внесено ничего лишнего. А Правление ТСН имеет право принимать решения, касающиеся всех жителей, без проведения общего собрания жителей.

ТСН имеет массу и других подводных камней. Самый большой риск – это само Правление ТСН и Председатель ТСН. По сути, Председатель ТСН – это отдельная профессия, которая требует массы знаний и навыков. Председатель ТСН распоряжается финансами всего дома, от его порядочности и компетентности зависит финансовая устойчивость ТСН. Председатель и члены Правления ТСН, помимо порядочности и честности, должны обладать юридическими знаниями, разбираться в жилищно-коммунальных тонкостях, в том числе сложных вопросах расчетов ЖКУ, уметь бесконфликтно решать проблемы, заниматься взысканием задолженности. Очень много случаев, когда после выбора ТСН, жители сталкиваются с резким ухудшением качества обслуживания дома из-за непрофессионализма ТСН. Более того, Закон никак не регламентирует заработную плату Председателя ТСН. Это часто используется Председателем для личного обогащения. Подобрав к себе в Правление «нужных» людей и навязав их жителям, Председатель может расходовать средства ТСН по своему усмотрению.

В ТСН эксплуатационные расходы выше, чем в УК, так как ТСН нужно содержать весь штат специалистов для одного единственного дома. То есть зарплаты всем сотрудникам выплачиваются из фонда одного дома. А в УК профильные специалисты обслуживают сразу несколько домов, соответственно и на их зарплату «скидываются» несколькими домами. То же самое касается и закупки техники для обслуживания дома. Закупать серьезную технику для нужд одного дома слишком дорого, например, трактор для уборки снега. А в УК уже есть вся необходимая техника и оборудование для обслуживания нескольких домов.

Понимают ли люди в Правлении ТСН специфику ЖКХ? Тот, у кого есть дача или загородный дом знают, сколько усилий нужно, чтобы просто поддерживать дом в нормальном состоянии. Что говорить о многоквартирном многоэтажном доме? А если в доме есть сложные инженерные системы, например ИТП, или дом напичкан «умной» техникой?

Вопрос: и все-таки, если не ТСН, то как жильцы могут участвовать в управлении своим домом?

Ответ: Что касается нашей УК, мы долго искали решение, как объединить плюсы ТСНс плюсами УК. Решение мы нашли в уникальной для РФ модели управления с привлечением жителей. В данной модели жители реализуют свое желание непосредственно участвоватьв управлении своим домом, но при этом сохраняется организационная структураи ресурсы УК.

Активные жители создают некоммерческую структуру – Ассоциацию жителей района или нескольких домов. Специально для данного района или нескольких домов мы открываем отдельную управляющую компанию, в которую Ассоциация жителей входит как учредитель на 25%. Такая форма взаимодействия позволяет управляющей компании и жителям принимать совместные решения по насущным проблемам. Таким образом, жители непосредственно участвуют в управлении домами и получают дивиденды от присутствия в уставном капитале управляющей компании. Дополнительно, Ассоциация жителей распоряжается средствами, полученными от использования общедомового имущества, например рекламы.

Важно отметить, что полученные дивиденды и доходы от размещения рекламы Ассоциация расходует только на нужды домов и дополнительное благоустройство.

Благодаря такой схеме взаимодействия, и УК и жители только выигрывают. Управляющая компания получает оперативно и из «первых рук» обратную связь по актуальным вопросам обслуживания домов. Сами жители начинают вникать в специфику жилищно-коммунальной сферы и смотрят на вопросы ЖКХ уже не с обвинительной позиции, как это принято у нас в обществе, а с конструктивной позиции профессионалов «как мы можем изменить ситуацию к лучшему». У жителей появляется возможность реализовать дополнительные пожелания за счет дивидендов и средств от рекламы. В полной мере реализуется принцип прозрачности деятельности управляющей компании.

Есть только одно условие для успешного функционирования – активная позиция членов Правления Ассоциации жителей во главе с Председателем Правления. Все члены Ассоциации жителей осуществляют свою деятельность исключительно на общественных началах и представляют интересы жителей. В Правление Ассоциации входят представители от каждого дома и подъезда. Количество членов Ассоциации не ограничено. Стать членом Ассоциации жителей можно просто по заявлению. Заседание Правления Ассоциации жителей проходят на регулярной основе, где обсуждаются приоритетные направления деятельности Ассоциации.

Модель «УК-Ассоциация жителей» на практике доказала свою эффективность. Так, в 1-м мкр. Павшинской Поймы в Красногорске, за счет работы Ассоциации жителей, 14 домов оснащены круглосуточным видеонаблюдением. Установка и обслуживание видеонаблюдения абсолютно бесплатны для жителей. Любой житель может получить нужный видеофрагмент записи, чаще всего это ДТП во дворах. Также на средства Ассоциации осуществляется поддержка местного Совета ветеранов, проводятся праздники двора для детей.

Вопрос 12.
Дмитрий:
На днях мне пришло письмо от прошлой управляющей компании (сменилась в 2017 году) о том, что образовалась какая-то задолженность в размере чуть более 1000 рублей. Угрожают ограничением водоотведения. При этом нас давно уже обслуживает другая УК и непонятно, как и за что именно получилась эта задолженность. Как это выяснить? Не могут ли это в принципе быть какие-то мошенники?

Ответ:
Кузнецов Дмитрий, УК СВА
Если в настоящее время Вас обслуживает уже другая УК, то перекрыть водоотведение прежняя УК Вам физически не сможет, так как больше не имеет доступа к общедомовому оборудованию. Рекомендую все-таки связаться с прежней УК и выяснить, что за задолженность. Задолженность нужно погасить, даже если у Вас теперь другая компания. Прежняя компания имеет право взыскивать задолженность и пени через суд.